房子贈與還是繼承划算？土增稅、遺產稅與房地合一稅比較試算

房子贈與還是繼承划算？要看三筆稅加起來。生前贈與是父母在世時把房子過戶給子女，當下要繳土地增值稅、契稅和贈與稅；繼承是父母過世後由繼承人取得，土地增值稅與契稅都不課，房子只是併入遺產計算遺產稅，兩者都以公告土地現值與房屋評定現值計價。差距最大的往往在第三筆：子女之後把房子賣掉時的房地合一稅，贈與取得的持有期間要重新起算，繼承取得則可以併計父母的持有期間。下面先列稅目，再用程式試算同一間房在兩條路下的總稅負。

最後更新：2026/10/03

🏠 房子贈與還是繼承？兩條路各要繳哪些稅

先把稅目攤開。同一間房，從父母移到子女手上、再由子女賣出，會碰到的稅如下（財政部稅務入口網〈買賣、贈與或繼承方式將財產移轉子女何者有利〉（114/9/19 更新）、各條文見表內連結）：

財政部自己的節稅手冊也提醒：父母名下財產扣掉遺產稅免稅額與扣除額後如果是 0 或負數，生前贈與並不划算，因為繼承根本不用繳遺產稅，贈與卻要先繳土增稅、契稅與贈與稅（財政部遺產及贈與稅節稅手冊〈生前移轉財產好？死後繼承好？〉）。反過來，財產很多、遺產稅會落在較高級距的家庭，才需要認真比較。244 萬元免稅額與遺產稅級距怎麼用，請看贈與稅免稅額怎麼用？每年分次贈與 vs 留作遺產的稅負試算；繼承人有哪些、各分多少，請看繼承順位怎麼排？單身、頂客族的財產會給誰。

📐 稅基不是市價：公告土地現值、房屋評定現值怎麼查

贈與稅與遺產稅都用「時價」計算，但不動產的時價有特別定義：土地以公告土地現值或評定標準價格為準，房屋以評定標準價格為準（遺產及贈與稅法第 10 條）。契稅的契價也是房屋評定標準價格（契稅條例第 13 條）。所以兩條路的計價基礎都不是成交行情。

內政部統計，115 年全國公告土地現值平均約為一般正常交易價格的 93.63％，全國平均調幅 1.90％（內政部地政司地價統計）。但這是地政機關查估土地價格的平均比例，不能直接換算成「整間房子成交價的幾成」：大樓的成交價還包含建物與公設，各地段、屋齡差很多，網路上常見「市價的三成、五成」都只是個案。最準的做法是把自家房子的公告現值與評定現值查出來，套進後面的算法。

🧾 生前贈與房子：土增稅、契稅、贈與稅怎麼算

贈與屬於無償移轉，土地增值稅的納稅義務人是取得土地的人，也就是子女（土地稅法第 5 條）。土地漲價總數額＝贈與時的公告現值－父母取得時的前次移轉現值（按物價指數調整，土地稅法第 31 條、土地稅法第 32 條），漲幅在 100％ 以內課 20％、100～200％ 的部分 30％、200％ 以上的部分 40％；父母持有超過 20、30、40 年，超過 20％ 的那部分稅額分別減徵 20％、30％、40％（土地稅法第 33 條）。自用住宅 10％ 的優惠稅率只適用在出售自用住宅用地（土地稅法第 34 條），贈與用不到。

契稅是房屋評定標準價格的 6％，由受贈人申報（契稅條例第 3 條、契稅條例第 7 條）。贈與稅則以公告土地現值加房屋評定現值為贈與額，受贈人繳的土地增值稅與契稅可以從贈與總額扣除（遺產及贈與稅法施行細則第 19 條），再扣 115 年免稅額 244 萬元（財政部賦稅署 115 年免稅額、扣除額及課稅級距公告），課稅贈與淨額 2,811 萬元以內課 10％。

假設情境一：父母 83 年買的房子，現在送給子女

假設房子市價 2,400 萬元、土地持分公告現值 1,000 萬元、房屋評定現值 80 萬元；父母 83 年（1994 年）買進、已持有 32 年，前次移轉現值按物價指數調整後為 400 萬元；當年沒有其他贈與。現在贈與要繳：

以下為假設情境，不代表未來報酬；房價、公告土地現值、物價指數都是假設值，稅額為依條文與財政部規定的簡化試算，實際以稽徵機關核定為準。

要注意兩件事。第一，土增稅與契稅如果是父母出錢代繳，等於多送了一筆錢，要先加回贈與總額再扣除，結果這兩筆稅等於沒扣到；臺北國稅局就有父母代繳 100 萬元被加回、贈與稅多算 10 萬元的實例（臺北國稅局 2026/5/25 新聞稿）。第二，夫妻之間互相贈與土地可以申請不課土地增值稅（土地稅法第 28 條之 2），這是配偶專屬的規定，送給子女不適用。

🕊️ 繼承房子：不課土增稅、契稅，但要併入遺產

因繼承而移轉的土地免徵土地增值稅（土地稅法第 28 條），契稅也不在課徵範圍（契稅條例第 2 條）。更重要的是，子女之後再賣這塊地時，土地增值稅的起點改成「繼承開始時的公告現值」（土地稅法第 31 條第 2 項），父母持有期間累積的土地漲價，從此不再課土地增值稅。

代價是房子要以死亡當時的公告土地現值與房屋評定現值併入遺產總額（遺產及贈與稅法第 10 條），和存款、股票等其他遺產加總，扣除 115 年免稅額 1,333 萬元與各項扣除額後，再依 10％、15％、20％ 累進。所以房子「讓遺產稅多出多少」，取決於其他遺產有多少：其他遺產扣完後已經是 0 或負數，房子可能完全不用繳；落在 20％ 級距的人，房子的現值每 100 萬元就多 20 萬元遺產稅。

最後一列對房子特別重要：如果房子送出去不到 2 年父母就過世，房子會以贈與時的現值併回遺產，當初繳的土增稅、贈與稅可以扣抵，但契稅不在扣抵範圍，而且子女已經是以「受贈」取得，日後出售仍照受贈的成本與持有期間計算。2026 年 9 月 11 日公布的修法後，併回那部分的遺產稅還由受贈人負擔（遺產及贈與稅法第 6 條第 3 項；財政部 2026/8/21 遺贈稅法修正三讀新聞稿）。

💸 之後賣掉：房地合一稅怎麼算？差在成本、持有期間與新舊制

房子留著自住，上面就是全部的帳；但子女如果打算賣，房地合一稅常常才是大頭。依所得稅法第 14 條之 4，繼承或受贈取得的房地，交易所得＝成交價－繼承或受贈時的房屋評定現值與公告土地現值（按消費者物價指數調整）－取得、改良、移轉費用，再減掉依公告現值算的土地漲價總數額，按持有期間課稅：2 年內 45％、2～5 年 35％、5～10 年 20％、超過 10 年 15％。

成本不是父母當年的買價。北區國稅局的例子：父親 102 年用 1,200 萬元買房，105 年送給兒子，兒子 113 年以 1,100 萬元賣出，本來自己算是虧損；但可減除的成本只有受贈時的現值 813 萬元乘上物價指數 113％，加上受贈時繳的契稅與土增稅，合計 1,000 萬元，結果要補稅（北區國稅局 2025/10/30 新聞稿）。費用沒有單據時，國稅局可按成交價 3％ 認定、上限 30 萬元（房地合一課徵所得稅申報作業要點（115/4/21 修正）第 15 點）。

配偶互贈是另一個例外：適用夫妻互贈不計入贈與總額的房地，取得日、成本都回溯到配偶當初取得時，持有期間也可併計（作業要點第 4、5 點與第 7 點）。高雄國稅局也提醒，連續繼承時要以「最近一次」被繼承人的取得日判斷新舊制，曾有民眾誤判漏報被補稅加罰（高雄國稅局 2026/3/25 新聞稿）。

🧮 試算：同一間房，贈與 vs 繼承總稅負差多少？

把三段稅加起來比較。共同假設：房子現值如上（市價 2,400 萬元、公告現值 1,000 萬元、評定現值 80 萬元，評定現值之後不變）；公告土地現值每年調 2％、物價指數每年 1.5％；贈與路徑現在過戶，繼承路徑假設第 10 年發生繼承；兩條路都在第 15 年由子女以市價賣出，賣的時候不是自住、沒有費用單據（按 3％、上限 30 萬元）；土增稅用一般稅率；遺產稅只看房子讓遺產稅增加多少（邊際稅率 0％、10％、20％ 三種，假設房子沒有跨越級距）。

情境一：父母 104 年底以前買的房子（最常見）

繼承後出售屬舊制：房屋部分所得用114 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定的新北市板橋等區標準（房屋評定現值 47％；成交價達 4,000 萬元改按房屋收入 20％）示意，子女綜合所得稅邊際稅率假設 20％。贈與路徑則走新制、持有 15 年適用 15％。

以下為假設情境，不代表未來報酬；房價、公告土地現值、物價指數都是假設值，稅額為依條文與財政部規定的簡化試算，實際以稽徵機關核定為準。

情境一裡，繼承路徑在三種遺產稅率下都比較省。原因有三個：贈與當下就繳了 134 萬元土增稅（父母 32 年的土地漲價一次結清），繼承則免徵；贈與取得的成本只有受贈時現值約 1,080 萬元（加物價調整與移轉稅），房價年漲 2％ 時第 15 年的課稅所得約 1,615.4 萬元；繼承取得因為父母是 104 年以前買的，出售時只課房屋部分，所得稅只有約 7.5 萬元。即使房價完全不漲，贈與路徑出售時仍要繳約 117.8 萬元房地合一稅，因為公告現值與市價之間的落差會被當成所得。

情境二：父母 105 年以後才買的房子

改成父母 107 年（2018 年）買進、持有 8 年，前次移轉現值按物價指數調整後 850 萬元，其他假設不變。贈與時土增稅只要 30 萬元，移轉當下合計 114.9 萬元；繼承後出售改走新制，成本同樣是繼承時的現值，但持有期間可併計父母，第 15 年出售時合計 23 年，適用 15％。

以下為假設情境，不代表未來報酬；房價、公告土地現值、物價指數都是假設值，稅額為依條文與財政部規定的簡化試算，實際以稽徵機關核定為準。

情境二的結論就不同：遺產落在 20％ 級距時，贈與路徑反而比較省（房價年漲 2％ 時 392 萬元 對 532 萬元）；落在 10％ 級距時兩條路只差約 10 萬元，幾乎打平；遺產邊際稅率 0％ 時，仍是繼承省很多。原因是父母持有時間短、土增稅不多，舊制的優勢也不存在，而贈與把房子「凍結」在今天的現值，避開了第 10 年較高現值的遺產稅。

贈與後幾年賣？出售時點決定稅率

同樣是情境一的贈與路徑（房價年漲 2％），子女在受贈後不同時間賣出的房地合一稅（不含移轉當下的 208.5 萬元）：

以下為假設情境，不代表未來報酬；房價、公告土地現值、物價指數都是假設值，稅額為依條文與財政部規定的簡化試算，實際以稽徵機關核定為準。

受贈 2 年內賣掉要課 45％，這是贈與路徑最大的地雷：持有期間不能併計父母，父母持有 30 多年的房子，到子女手上一切從零開始。子女若真的搬進去設籍自住、滿 6 年且沒有出租，第 8 年出售的稅可以從 276.3 萬元 降到 98.1 萬元。

🧭 什麼情況贈與可能比較划算？先回答四個問題

除了稅，還有兩件事比稅更難回頭。控制權：房子過戶後就是子女的，可以賣、可以拿去貸款，父母若還住在裡面，要先想清楚；想保留控制，可以考慮遺囑指定、附負擔贈與或信託。現金：贈與當下要繳的土增稅、契稅與贈與稅是現金，子女繳不出來時父母代繳又會變成贈與。子女名下多一間房，之後自己買房時房貸成數也可能受影響，可以先看第二戶房貸成數與央行信用管制。

本文只整理制度與假設試算，不討論任何規避稅負的做法。每個家庭的資產、持分、取得時間、繼承人都不同，實際規劃請找地政士、會計師或律師逐筆試算；財政部稅務入口網也有「個人房地移轉稅務試算專區」可以先自己算一遍。

⚠️ 房子過戶給子女常見的 5 個誤區

❓ 常見問題

資料來源（查詢日 2026/10/03；條文為全國法規資料庫，整編至 115/9/24）：土地稅法第 5、9、28、28 條之 2、30、31、32、33、34 條；契稅條例第 2、3、7、13、14 條；遺產及贈與稅法第 5、6、8、10、11、15、20、21、23、24、30 條、遺產及贈與稅法施行細則第 19 條；所得稅法第 4 條之 4、4 條之 5、14 條之 4、14 條之 5、14 條之 8；土地法第 73、76 條；平均地權條例第 46 條；房地合一課徵所得稅申報作業要點（115/4/21 修正）；114 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定；財政部賦稅署 115 年免稅額、扣除額及課稅級距公告；財政部稅務入口網〈買賣、贈與或繼承方式將財產移轉子女何者有利〉（114/9/19 更新）；財政部遺產及贈與稅節稅手冊〈生前移轉財產好？死後繼承好？〉；臺北國稅局 2026/5/25 新聞稿；北區國稅局 2025/10/30 新聞稿；高雄國稅局 2026/3/25 新聞稿；高雄國稅局說明（可選擇改適用新制自住優惠）；內政部地政司地價統計（115 年公告土地現值占一般正常交易價格、調幅統計表）。試算為本站依上述規定以程式計算之假設情境（房價、公告現值、評定現值、物價指數、繼承與出售年份、遺產邊際稅率、綜合所得稅率皆為假設），不構成稅務或法律建議；個案請洽地政士、會計師、律師或國稅局。

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