頭期款要多少？存頭期款可以投資嗎（依買房時間決定，附試算）

頭期款要多少？公式是「房價 ×（1－銀行可貸成數）」。頭期款是買房時銀行不借、要自己先付的那部分房價：1,200 萬的房子貸 8 成，頭期款 240 萬；只貸 7 成就要 360 萬。另外還要準備契稅、規費、代書與仲介費等交易成本，本文示範約占總價 3.3％。存頭期款的錢能不能投資，要看幾年後用：兩三年內要用的錢放定存等低波動工具，5 年以上才適合放一部分在股票。本文附可負擔總價、月付金與存不到機率的程式試算。

最後更新：2026/10/03

💡 頭期款要多少？先算房價 ×（1－可貸成數）

頭期款的公式只有一行：頭期款 ＝ 房價 ×（1－可貸成數）。難的是「可貸成數」不是自己決定的，而是由兩件事決定：央行的選擇性信用管制給了某些情況上限，銀行再依鑑價、你的收入與信用核定實際能借多少。

可貸成數是銀行核貸金額占房屋價值的比例。這裡的房屋價值，依央行〈不動產抵押貸款業務規定問與答〉（115/9/18 生效），央行成數上限的計算基準原則上以「鑑價或買賣金額較低者」為準。也就是說，假設買 1,200 萬、銀行只鑑價 1,100 萬，8 成是 880 萬而不是 960 萬，中間的 80 萬要自己補。看屋時可以用內政部不動產交易實價查詢服務網查同社區、同類型的成交紀錄，先抓一下鑑價可能落在哪裡。

截至 2026/10/03，央行對購屋貸款的限制如下（依中央銀行 115/9/17 理監事聯席會議決議新聞稿附件，115 年 9 月 18 日起實施）：

首購族要注意兩件事。第一，「央行沒設上限」不等於借得到 8 成，銀行會看鑑價、房屋條件、你的收入與其他負債，試算時最好用 7 成和 8 成兩種情境都算。第二，政策性的首購貸款依央行〈不動產抵押貸款業務規定問與答〉（115/9/18 生效）不受第 1 戶、第 2 戶的限制，條件與額度以財政部公告為準，本系列整理在新青安條件是什麼。已經有一戶房貸、要買第二間的人，成數與寬限期的細節看第二戶房貸成數與央行信用管制。

🧾 除了頭期款，還要準備哪些錢？交易成本清單

很多人把頭期款存夠就去簽約，交屋前才發現還要再拿出幾十萬。自備款是買房時自己要準備的全部現金，等於頭期款加上交易成本，裝潢、家電與搬家另外算。下表用一間假設的 1,200 萬房子（貸 8 成、頭期款 240 萬）逐項算，稅費依官方規定的費率，其餘標「假設」的是示範數字：

以下為假設情境，不代表未來報酬；房價、成數、利率、報酬與人物都是示範用的假設，實際以銀行核貸、稅捐機關核定與市場結果為準。

依據：契稅—契稅條例第 3 條（買賣契稅為契價 6％）與第 13 條（契價以不動產評價委員會評定的標準價格為準，見臺北市稅捐稽徵處契稅說明）；印花稅—印花稅法第 7 條（不動產買賣契據按金額千分之一，見臺北市稅捐稽徵處印花稅問答）；登記費—土地法第 76 條；仲介—內政部〈不動產仲介經紀業報酬計收標準規定〉（雙方合計上限 6％，是上限、不是固定費率）。

這個例子合計 396,520 元，占總價 3.3％；其中仲介費就占了 240,000 元。向建商買新成屋、預售屋，或屋主自售時，沒有仲介費，交易成本會低很多（本例約 1.3％）。下一節的試算統一抓總價 3％當交易成本預備金。契稅以政府評定的房屋標準價格計算、不是成交價，印花稅按公契記載的金額計算，實際金額請以地政士或稅捐機關核算為準。另外，緊急預備金是另一筆錢，不要算進自備款，金額怎麼抓見每月該存多少錢投資？緊急預備金與薪水分配。

🏠 頭期款 100 萬、200 萬、300 萬可以買多少錢的房子？

把公式反過來算：可負擔總價 ＝ 自備款 ÷（1－可貸成數＋交易成本比例）。下表把自備款分成 100 萬到 500 萬五級，成數用 6、7、8 成三種情境，交易成本統一抓總價 3％；最後兩欄用 8 成、30 年、2.32％（央行〈115 年 8 月五大銀行新承做放款平均利率〉的購屋貸款利率）算月付金，以及月付要壓在家庭月收入三分之一以內時，月收入至少要多少。

以下為假設情境，不代表未來報酬；房價、成數、利率、報酬與人物都是示範用的假設，實際以銀行核貸、稅捐機關核定與市場結果為準。

幾個讀法：只算頭期款會高估，100 萬自備款、貸 8 成，只看頭期款是 500 萬，留了 3％ 交易成本後只剩約 435 萬。成數差 1 成，可買總價差很多：同樣 300 萬，貸 7 成約可買 909 萬，貸 8 成約 1,304 萬。自備款不是唯一門檻：自備款夠了，月收入也要撐得起月付，兩個條件取較低的那個，才是你真正買得起的總價。

📆 房貸月付金怎麼算？占收入多少才不會太緊

房貸常見的還款方式有本息平均攤還與本金平均攤還。本息平均攤還是每個月繳一樣的金額，前期利息占比高、後期本金占比高，下面的試算都用這種方式。公式是：

以示範房子的貸款 960 萬 為例，用程式算不同利率與年期的月付金。利率以央行〈115 年 8 月五大銀行新承做放款平均利率〉：115 年 8 月五大銀行新承做購屋貸款平均利率 2.321％ 為基準，再各加 0.5、1 個百分點做壓力測試（各銀行實際利率依個人條件不同）：

以下為假設情境，不代表未來報酬；房價、成數、利率、報酬與人物都是示範用的假設，實際以銀行核貸、稅捐機關核定與市場結果為準。

寬限期結束後月付會跳升。寬限期是只繳利息、不還本金的期間（首購是否給、給幾年由銀行核定；名下已有房屋或房貸的人，依央行規定不得有寬限期）。同樣貸 960 萬、30 年、2.32％：沒有寬限期每月 37,044 元；有 3 年寬限期，前 3 年每月只繳利息 18,568 元，第 4 年起要在剩下 27 年內還完本金，月付跳到 39,905 元，每月多 21,337 元。總利息也從 374 萬 增加到 400 萬。用寬限期買房，收入檢查要用跳升後的月付算。

月付占收入多少才安全？沒有法規標準。本文用「月付不超過家庭月收入三分之一」當自我檢查線，這是本文自訂的保守線，不是銀行的核貸標準；銀行實務會看所有貸款（房貸、信貸、車貸）月付合計占收入的比例，各家標準不同。下表用寬限期結束後的 39,905 元 檢查：

算完占比再做兩個壓力測試：利率加 1 個百分點（30 年月付從 37,044 元 變 42,155 元），以及雙薪變單薪（只用一個人的收入時，月付占比會不會超過一半）。房貸是長達二三十年的固定支出，要靠本業薪水支付，不能靠投資報酬來繳。

⏳ 存頭期款可以投資嗎？先看幾年後要用這筆錢

可以，但要先回答一個問題：這筆錢幾年後要用？投資的報酬來自承擔波動，而波動需要時間消化。離用錢還很久的錢，有時間等市場回升；頭期款通常不行：簽約日、交屋日是固定的，市場剛好在那時候下跌，你只能賣在低點，或延後買房。

台股就有過這樣的年份。依證交所發行量加權股價指數歷史資料，加權指數從 2007 年底 8,506.28 點跌到 2008 年底 4,591.22 點，全年 -46.0％；2021 年底 18,218.84 點到 2022 年底 14,137.69 點，全年 -22.4％（價格指數，不含股利）。換成貼近現況的點數：假設指數在 48,000 點，跌 30％ 就是 33,600 點（示範用、非即時報價）。如果頭期款有一半放在跟大盤連動的部位，跌三成就少了 15％ 的頭期款。

所以決定頭期款怎麼放，看兩個維度：離用錢多遠，以及這筆錢的時間能不能延後（買房時間有彈性，還是租約、婚期、小孩入學卡住了）。

這張表的重點是越接近用錢，越不適合放高波動資產。另外，投資之前先把緊急預備金（約 3～6 個月生活費）放在活存或定存，頭期款帳戶和緊急預備金分開，失業或生病時才不會動到頭期款。股票、定存、基金的報酬與風險差異，可以先看股票、定存、基金報酬與風險比較。

🎲 存頭期款放股票，存不到的機率有多高？（程式模擬）

用程式模擬 20,000 種可能的市場路徑：每月存 2 萬元，股票部位假設年化報酬中位數 6％、年波動 18％（都是假設），定存部位以央行重要金融指標（利率）中 115 年 8 月底五大銀行一年期存款牌告利率 1.70％ 估。「目標」設成全部放定存能存到的金額，看三種放法有多少機率反而存不到目標，以及最差 5％ 的情境會少多少：

以下為假設情境，不代表未來報酬；房價、成數、利率、報酬與人物都是示範用的假設，實際以銀行核貸、稅捐機關核定與市場結果為準。

「逐年降低股票比重」的規則：離用錢超過 3 年時股票占 70％，剩 1～3 年降到 30％，最後 1 年全部放定存。表格怎麼讀：

1. 時間短，放股票很容易存不到：2 年就要用的錢全放股票，約 39％ 的機率最後比定存少，最差 5％ 情境少了 8.3 萬。2. 時間拉長，存不到的機率下降：10 年全放股票，存不到的機率降到約 25％，但最差 5％ 的情境仍少 70.2 萬，因為最後幾年遇到大跌就來不及回來。3. 逐年降低股票比重最能壓低最差情境：10 年用逐年降低的放法，最差 5％ 的情境是 228.8 萬，比全部放股票的 191.1 萬 好很多，代價是中位數比較低（293.3 萬 對 329.4 萬）。4. 存不到的機率要和差多少一起看：逐年降低的放法在短年限「存不到」的機率看起來不低，是因為最後幾乎都放定存、結果貼近目標，差的金額很小（2 年最差 5％ 只少 1.0 萬）。

最常見的陷阱是「用預期報酬少存一點」。如果目標是 300 萬，用 6％ 報酬去算每月要存多少，會比用定存利率算的少，年限越長少越多；但 6％ 只是假設的中位數，照這樣少存、全放股票，大約只有一半的機會達標：

以下為假設情境，不代表未來報酬；房價、成數、利率、報酬與人物都是示範用的假設，實際以銀行核貸、稅捐機關核定與市場結果為準。

比較穩當的做法是：每月存款用低報酬（甚至 0％）來估，投資的報酬當成額外的緩衝，而不是拿來減少每月該存的金額。

💸 每月存 3,000、5,000、10,000，3 到 7 年能存多少？

下表用程式算每月月底存入固定金額，在三種假設年報酬下的累積金額：1.70％ 是以 115 年 8 月底五大銀行一年期存款牌告利率估的定存，4％、6％ 是含股票部位的假設情境，都不是預測。

以下為假設情境，不代表未來報酬；房價、成數、利率、報酬與人物都是示範用的假設，實際以銀行核貸、稅捐機關核定與市場結果為準。

每月 1 萬、存 7 年，6％ 的情境約 103.5 萬，定存約 89.1 萬，差距約 14.4 萬。這段差距要承擔上一節的波動才拿得到；而且再看表格就會發現，影響結果最大的其實是每月存多少，報酬率排第二。

加薪比省錢更有效：月薪 5 萬、原本每月存 1 萬，比較「每月再省 3,000」和「第 2 年起加薪 10％、加的 5,000 全部存下」（簡化，不計扣稅與保費），5 年後的結果：

以下為假設情境，不代表未來報酬；房價、成數、利率、報酬與人物都是示範用的假設，實際以銀行核貸、稅捐機關核定與市場結果為準。

省吃儉用有上限，也很難長期維持；薪水提高後把增加的部分直接設成自動扣款，存款會跟著收入一起放大。所以存頭期款期間，投資自己（證照、轉職、技能）跟選投資工具一樣重要。薪水怎麼分配、緊急預備金放多少，可以看每月該存多少錢投資？薪水比例怎麼抓。

🧮 用高股息 ETF 存頭期款？三個容易忽略的成本

不少人存頭期款時選高股息 ETF，覺得每季有配息比較安心。問題是，存頭期款要的是「到買房那天累積最多、波動在可接受範圍」，配息多寡不是重點。以下三個成本常被忽略：

1. 配息被花掉，累積就變慢。配息是從基金資產裡拿出來發給你的錢，除息是發放後把股價（或淨值）往下調整，依證交所〈除權除息參考價計算說明〉，除息參考價＝前一日收盤價－現金股利。配息本身不是額外賺到的，花掉就等於把頭期款提前用掉。假設兩種部位總報酬都是 6％、每月投入 2 萬：配息全部再投入，5 年後約 139.0 萬；高股息部位殖利率 5％、配息全拿去花，5 年後約 123.0 萬，少了 16.0 萬（這段期間花掉的配息約 15.0 萬）。配息從哪裡來、會不會用到本金，看本系列的配息會吃本金嗎。

2. 股利要報稅、可能被扣補充保費。股利要併入綜合所得稅，依所得稅法第 15 條可選合併計稅（股利的 8.5％ 可抵減稅額，每戶上限 8 萬元）或 28％ 分開計稅。補充保費依全民健康保險法第 31 條與健保署〈二代健保補充保險費簡介〉，股利單次給付達 2 萬元，就按 2.11％ 扣取（單次超過 1,000 萬元的部分不扣）。下表假設殖利率 5％、一年配四次、所有配息都屬股利所得（ETF 配息的所得類別以投信通知為準）：

以下為假設情境，不代表未來報酬；房價、成數、利率、報酬與人物都是示範用的假設，實際以銀行核貸、稅捐機關核定與市場結果為準。

稅率 5％ 的人，合併計稅時股利的抵減稅額（8.5％）大於股利增加的稅（5％），整體反而少繳，抵減額超過全年應納稅額的部分還可以退；稅率 12％ 以上才開始有淨稅負。補充保費則跟稅率無關，只看單次配息有沒有達 2 萬元。報稅細節見股利所得該怎麼報稅？合併計稅與分開計稅，補充保費見二代健保補充保費是什麼，參加除息划不划算見除息前賣出划算嗎。

3. 可能犧牲成長性。高股息類的成分股通常偏向成熟、配息穩定的公司，長期總報酬未必比市值型高，波動也未必比較小。兩種類型的差異見台灣ETF怎麼分？市值型與高股息型差異。不論選哪一類，存頭期款都可以設定配息再投入，或把配息直接轉入頭期款帳戶，不要當成零用錢。

✅ 存頭期款怎麼做？六個步驟

1. 先定目標總價與時間：用實價登錄查想買區域的成交紀錄，訂一個總價區間，以及預計幾年後買。
2. 算出自備款：頭期款（用 7 成、8 成兩種成數算）＋總價約 3％ 交易成本＋裝潢家電預算。
3. 檢查月付：用寬限期結束後的月付、利率加 1 個百分點，看會不會超過家庭月收入三分之一。
4. 先留緊急預備金：3～6 個月生活費放活存或定存，和頭期款帳戶分開。
5. 依時間決定放法：2 年內放低波動工具；5 年以上可放一部分在分散的股票部位，買房前 2～3 年開始逐年移出。每月存款用低報酬估。
6. 自動扣款、加薪就加碼：設定每月自動轉帳或定期定額，加薪後把增加的部分直接加進扣款。

❓ 常見問題

📚 資料來源

資料來源（查詢日 2026/10/03）：成數與寬限期—中央銀行 115/9/17 理監事聯席會議決議新聞稿（115/9/17 發布，115/9/18 起實施）、央行〈不動產抵押貸款業務規定問與答〉（115/9/18 生效）；房貸利率—央行〈115 年 8 月五大銀行新承做放款平均利率〉（115/9/22 發布）；存款利率—央行重要金融指標（利率）（五大銀行一年期存款牌告利率，115 年 8 月）；交易成本—契稅條例第 3 條、契稅條例第 13 條、臺北市稅捐稽徵處契稅說明、印花稅法第 7 條、臺北市稅捐稽徵處印花稅問答、土地法第 76 條、內政部〈不動產仲介經紀業報酬計收標準規定〉；實價登錄—內政部不動產交易實價查詢服務網；加權指數—證交所發行量加權股價指數歷史資料；股利課稅—所得稅法第 15 條；補充保費—全民健康保險法第 31 條、健保署〈二代健保補充保險費簡介〉；除息參考價—證交所〈除權除息參考價計算說明〉。可負擔總價、月付金、蒙地卡羅模擬（20,000 條路徑、固定亂數種子）、累積金額與配息比較，皆為本站程式計算的假設情境。

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