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換屋先買後賣還是先賣後買？現金流、第二戶成數與短期持有稅負

大綱

換屋先買後賣還是先賣後買？主要看現金流。先買後賣是先買新房、舊房之後再賣；先賣後買是先賣掉舊房、拿回資金再買新房。先買後賣只搬一次，但舊房貸還在時新屋算第 2 戶，最高貸 7 成，銜接期要同時繳兩筆房貸；先賣後買資金最清楚，代價是租屋與搬兩次家。兩種順序都能申請重購退稅，但條件不同，下面用程式試算。

📌 重點先看

先買後賣：舊屋還有房貸，新屋貸款算第 2 戶，2026/9/18 起最高 7 成、不得有寬限期；和銀行切結 18 個月內賣掉舊屋可不受限，但違約會被收回本金與成數差額（央行〈不動產抵押貸款業務規定問與答〉115.9.18 版（PDF））
試算（假設情境）：舊屋 1,600 萬、房貸餘額 700 萬，換 2,400 萬新屋、自有資金 300 萬。先賣後買沒有資金缺口；先買後賣不切結缺 492 萬元、切結（假設核 8 成）缺 252 萬元
銜接期：先買後賣每月要繳兩筆房貸約 104,851 元；但若只算舊貸利息，賣屋前 6 個月約 8.1 萬元，比先賣後買的租屋加搬家 28 萬元還少——差別在缺口與風險，不在成本
房地合一：持有 2 年內 45％、2～5 年 35％、5～10 年 20％；設籍自住滿 6 年 400 萬內免稅。2 年內重購自住房地可按「重購價÷出售價」退稅（先賣後買）或扣抵（先買後賣），換大屋最高 100％
土地增值稅：先買後賣時，賣舊屋當下名下已有新屋，自用「一生一屋」用不到；重購退稅比的是公告現值，不是房價，買賣須同一人

最後更新：2026/10/03（規定與稅率截至 2026/10/03，以央行、財政部最新公告為準）

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🔀 先買後賣、先賣後買差在哪？一張表看資金、貸款與稅

兩種順序沒有標準答案，差別落在八個地方。先看總表，後面每一列都有規定出處與試算：

比較項目	先賣後買	先買後賣
資金	賣屋款先入袋，預算最清楚；買新屋時通常不用另外籌錢	買新屋時舊屋的錢還卡著，頭期款要用自有資金或切結爭取較高成數
新屋貸款	賣掉後名下無房屋，屬第 1 戶，央行未設成數上限（銀行審核）	舊房貸還在＝第 2 戶，最高 7 成、不得有寬限期；或切結 18 個月內賣掉舊屋
每月負擔	銜接期付房租	銜接期同時繳兩筆房貸
時間壓力	要在租約期間內買到新屋	要在預定時間（切結者 18 個月）內賣掉舊屋
議價處境	買方身分沒有賣屋壓力，但手上沒房、要找到才能搬	賣舊屋時有時間壓力，較難等到理想價格
搬家	至少搬兩次（舊屋→租屋→新屋）	搬一次；舊屋空屋較好帶看
房地合一重購	先繳稅，買新屋後申請「退稅」	賣舊屋申報時直接「扣抵」，不用先繳；但買新屋當下舊屋就要設籍自住
土增稅自用優惠	賣的時候名下只有舊屋，一生一次、一生一屋都可能適用	賣的時候名下已有新屋，「一生一屋」用不到，只剩一生一次或一般稅率

第二戶房貸成數的完整規定、歷次調整時間線與 18 個月切結的違約試算，系列文第二戶房貸成數是多少？央行信用管制最新規定與自備款缺口試算已經整理過；本篇只講換屋要用到的部分。新房頭期款怎麼存，可以搭配頭期款要多少？存頭期款可以投資嗎。

🏦 先買後賣的新房貸款：算第二戶嗎？7 成與 18 個月切結

央行看的是借款人名下在聯徵中心的「購置不動產」房貸戶數，以及名下有沒有房屋（中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定第四點、央行〈不動產抵押貸款業務規定問與答〉115.9.18 版（PDF）一、Q11、Q14）。換屋的人依順序不同，新房貸款會落在三種身分：

換屋順序與舊屋狀況	新房貸款身分	成數與寬限期	依據
先賣後買：舊屋已賣掉、過戶	名下無房屋的第 1 戶（銀行查證屬實可排除規定適用）	央行未設上限，依銀行審核；可談寬限期	問與答一、Q13
先買後賣：舊屋沒有房貸	有房無貸的第 1 戶	成數不受 7 成限制，但不得有寬限期	規定第四點第二款第 1 目
先買後賣：舊屋還有房貸	第 2 戶	最高 7 成、不得有寬限期（2026/9/18 起，央行 2026/9/17 理監事會新聞稿）	規定第四點第二款第 2 目
先買後賣，並和銀行切結	仍是第 1 戶或第 2 戶，但適用換屋協處	撥款後 18 個月內賣掉舊屋並過戶（有房貸者還要清償、塗銷抵押權），可不受成數上限與不得寬限期限制	問與答一、Q17、Q18

有兩個地方常被誤會。第一，7 成是「最高」，基準是鑑價或買賣價較低者，銀行內規更嚴就照內規。第二，頭期款不夠，不能用其他名目的貸款補：以修繕、周轉金名義承作、另提擔保品、拿定存單質借，只要錢實際流向買這間房，都要和房貸合併計算、不得超過成數上限（問與答一、Q5～Q7）；拿舊屋去增貸當頭期款，同樣要切結資金不流向受限的不動產（問與答一、Q8、Q10）。所以不切結的先買後賣，那 3 成頭期款基本上要靠自有資金。

切結違約的效果是取消寬限期、立即收回 18 個月原應攤還的本金（第 2 戶還要加收成數差額）、追溯計收罰息並加收違約金；期限原本是 1 年，2025 年 9 月延長為 18 個月（央行 2025/9/8 新聞稿）。完整條件與違約金額試算請看第二戶房貸成數一文的換屋切結段落。

🧮 現金流試算：兩條路一次要拿多少錢、每月要繳多少

用一個典型換屋家庭來算。假設條件：舊屋售價 1,600 萬元、當年買進成本 1,200 萬元、房貸餘額 700 萬元（剩 25 年）；新屋 2,400 萬元；手上自有資金 300 萬元；家庭月收入 15 萬元。利率 2.32％、新貸 30 年本息平均攤還，參考央行〈115年8月五大銀行新承做放款平均利率〉的購屋貸款平均 2.321％；賣方仲介費假設 4％（內政部〈不動產仲介經紀業報酬計收標準規定〉：買賣雙方合計不得超過成交價 6％）；買方另留房價 3％當交易成本預備金。先賣後買假設租屋 6 個月、每月 30,000 元，加上多搬一次家與短期倉儲 10 萬元；舊屋已持有 3 年、設籍自住，稅款先繳、買新屋後再退。

以下為假設情境，不代表未來報酬；房價、貸款成數、利率、費用與持有期間都是示範用假設，稅額為依條文的簡化試算，實際以銀行核貸、契約與稽徵機關核定為準。

項目	先賣後買	先買後賣（不切結）	先買後賣（切結 18 個月）
新屋貸款身分	賣掉後名下無房屋：第 1 戶，央行未設上限（示範假設銀行核 8 成）	舊房貸還在：第 2 戶，最高 7 成、不得有寬限期	切結 18 個月內賣舊屋：不受 7 成與寬限期限制（示範假設核 8 成）
新屋貸款金額	1,920 萬元	1,680 萬元	1,920 萬元
買新屋時要拿出的錢（頭期款＋交易成本 3％）	552 萬元	792 萬元	552 萬元
當下手上可動用的錢	1,002.9 萬元（自有 300 萬元＋賣屋淨得，已扣稅與租屋搬家）	300 萬元（舊屋還沒賣）	300 萬元（舊屋還沒賣）
資金缺口	無缺口，買完還剩 450.9 萬元	缺 492 萬元	缺 252 萬元
銜接期每月要繳	租金 30,000 元（6 個月）	舊貸 30,772 元＋新貸 64,819 元＝95,591 元	舊貸 30,772 元＋新貸 74,079 元＝104,851 元
銜接期月付占月收入 15 萬	20.0％	63.7％	69.9％
舊屋賣掉之後每月房貸	74,079 元	64,819 元	74,079 元

怎麼讀這張表：

1. 缺口才是關鍵。先買後賣不切結時，買新屋當下要拿出 792 萬元，手上只有 300 萬元，缺 492 萬元；而且依上一節，這筆不能用其他名目的貸款補。切結後若銀行核到 8 成，缺口縮小到 252 萬元，仍要自己想辦法。先賣後買則是賣屋款先入袋，扣掉稅、租屋與搬家，買完新屋還剩約 451 萬元；之後申請重購退稅，先繳的房地合一稅 100.1 萬元還會退回（換大屋、符合自住條件時）。

2. 銜接期月付很重。先買後賣切結的情境，舊屋賣掉前每月要繳 104,851 元，約占假設月收入的 69.9％；舊屋賣掉、舊貸還清後才降到 74,079 元。房貸占收入多少比較安全、怎麼做升息壓力測試，請看房貸月付金怎麼算？寬限期結束多繳多少、房貸占收入多少才安全。

3. 先賣後買的新貸款較大（同樣假設 8 成），是因為示範讓兩條路的新屋貸款條件一致；實務上賣屋款入袋後，也可以選擇少貸一點。

⏳ 舊屋賣不掉怎麼辦？銜接期 6、12、18 個月的成本

先買後賣的風險在時間：舊屋越晚賣掉，兩筆房貸疊在一起越久。同樣用上面的切結情境，算銜接期拉長時的金額。注意兩筆房貸的月付裡有一部分是還本金，本金是自己的錢、賣屋時會回來；真正「花掉」的是舊貸的利息（另外還有空屋的管理費、房屋稅，這裡沒算）。

舊屋多久才賣掉	銜接期兩筆房貸合計繳款	其中舊貸繳款	舊貸利息（真正的成本）	舊貸還掉的本金（賣屋時拿回）
6 個月	62.9 萬元	18.5 萬元	8.1 萬元	10.4 萬元
12 個月	125.8 萬元	36.9 萬元	16 萬元	20.9 萬元
18 個月	188.7 萬元	55.4 萬元	23.8 萬元	31.5 萬元

只看成本，先買後賣即使拖到 18 個月，舊貸利息約 23.8 萬元，仍低於先賣後買的租屋加搬家 28 萬元（假設值）。所以這兩條路的差別不是誰比較省，而是誰承擔得起缺口與時間風險：每月 104,851 元的現金流要撐住，而且超過 18 個月沒賣掉就違約。

違約時銀行可立即收回的金額，用簡化方式估：新貸 1,920 萬元依約前 18 期應攤還的本金約 67.6 萬元，加上超過 7 成的成數差額 240 萬元，合計約 308 萬元，另計罰息與違約金（實際依貸款合約認定，央行〈不動產抵押貸款業務規定問與答〉115.9.18 版（PDF）一、Q18）。所以切結前要先問自己：舊屋要降價多少才賣得掉？最壞情況下這筆錢從哪裡來？

🧾 舊屋賣掉要繳什麼稅？房地合一短期持有稅率與自住 400 萬

105 年以後取得的房地，出售時課房地合一稅。所得＝成交價－取得成本－取得、改良與移轉費用（仲介費等）－依公告現值計算的土地漲價總數額，再依持有期間課稅（所得稅法第 14 條之 4第 3 項）：

持有期間（境內居住個人）	稅率	換屋族要注意的地方
2 年以內	45％	買不到 2 年就換屋，稅率最高
超過 2 年、未逾 5 年	35％
超過 5 年、未逾 10 年	20％
超過 10 年	15％
因財政部公告的調職、非自願離職等非自願因素，持有 5 年以下	20％	因工作調動換屋，先確認是否符合公告情形
自住房地：本人、配偶或未成年子女設籍、持有並居住連續滿 6 年，交易前 6 年內無出租、營業，且 6 年內未用過	400 萬元以內免稅，超過部分 10％	見所得稅法第 4 條之 5；6 年內只能用一次

持有期間從取得的所有權移轉登記日，算到出售的所有權移轉登記日（房地合一課徵所得稅申報作業要點第 3～5 點）；出售後不論賺賠，都要在移轉登記次日起 30 日內申報（所得稅法第 14 條之 5）。仲介費、廣告費、搬運費等必要費用可以減除；沒有單據時，國稅局可按成交價 3％、最高 30 萬元認定（作業要點第 15 點）。

用上面的舊屋算：持有多久，稅差多少

舊屋 1,600 萬元賣出、成本 1,200 萬元、仲介費 64 萬元、土地漲價總數額 50 萬元，課稅所得 286 萬元。依持有期間的稅額，以及符合重購退稅條件時能退（扣抵）多少：

舊屋持有期間	稅率	房地合一稅	換大屋：重購 2,400 萬元可退（扣抵）	換小屋：重購 1,200 萬元可退（扣抵）
1 年 10 個月	45％	128.7 萬元	128.7 萬元	96.5 萬元
3 年	35％	100.1 萬元	100.1 萬元	75.1 萬元
5 年 6 個月	20％	57.2 萬元	57.2 萬元	42.9 萬元
設籍自住滿 6 年（6 年內第一次用）	400 萬內免稅、超過 10％	0 元	0 元	0 元

先買後賣讓舊屋晚幾個月賣，可能跨過稅率門檻

持有期間是算到「出售的移轉登記日」，所以換屋順序會影響舊屋的稅率。先賣後買通常很快就把舊屋賣掉；先買後賣則是買完新屋才開始賣，舊屋的出售日自然往後延。如果你的舊屋剛好快滿 2 年、5 年，或設籍自住快滿 6 年，晚幾個月過戶的差距如下（同樣課稅所得 286 萬元；第三列假設舊屋一直設籍自住、沒有出租，且 6 年內沒用過自住優惠）：

先賣後買（較早過戶）	稅額	先買後賣（晚 6 個月或 4 個月過戶）	稅額	差距
1 年 10 個月（45％）	128.7 萬元	2 年 4 個月（35％）	100.1 萬元	28.6 萬元
4 年 10 個月（35％）	100.1 萬元	5 年 4 個月（20％）	57.2 萬元	42.9 萬元
5 年 10 個月（20％）	57.2 萬元	6 年 2 個月，已設籍自住滿 6 年（400 萬內免稅）	0 元	57.2 萬元

這個差距在「重購退稅不能全退」時才真正有感：例如舊屋沒有設籍自住、換小屋只能按比率退，或新屋不打算自住。符合重購退稅且換大屋的人，稅最後會全額退回或扣抵，跨門檻主要影響的是現金先付出去多少。

↩️ 房地合一重購退稅：先賣後買「退稅」、先買後賣「扣抵」

依所得稅法第 14 條之 8，個人出售自住房地，在 2 年內重購自住房地，可以按「重購價額占出售價額的比率」退還或扣抵已繳的房地合一稅，兩種順序都適用，但拿到錢的時間不同：

	先賣後買	先買後賣
時間條件	舊屋完成移轉登記日起 2 年內重購	新屋完成移轉登記日起 2 年內出售舊屋
怎麼拿回來	賣舊屋時先繳稅；新屋完成移轉登記次日起 5 年內申請退稅	賣舊屋申報時直接扣抵，在應納稅額內減除，不用先繳
金額	已繳稅額 ×（重購價額 ÷ 出售價額），比率最高 100％	同左
5 年限制	重購的房地 5 年內改作其他用途或再移轉，追繳原退稅	同左，追繳原扣抵稅額

自住的認定很嚴格：出售和購買的房屋都要由本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記並實際居住，而且沒有出租、供營業或執行業務使用；配偶一方賣、另一方名義重購也可以（房地合一課徵所得稅申報作業要點第 20 點）。換屋族最容易踩到的是先買後賣：高雄國稅局的實例中，納稅人先買新屋、之後才把戶籍遷回舊屋再出售，因為買新屋當下舊屋還沒設籍，不符合自住要件，列報的 98 萬元重購扣抵稅額被核定為 0（高雄國稅局 2026/2/23 新聞稿）。

比率怎麼算：換大屋時重購價高於出售價，比率以 100％計，可全額退或扣抵；換小屋也能按比率退。高雄國稅局的例子是 1,500 萬元出售、繳稅 30 萬元，之後用 1,200 萬元重購，可退 24 萬元〔30 萬 ×（1,200÷1,500）〕（高雄國稅局 2025/11/10 新聞稿）。前面表格的「換小屋」欄就是用同樣算法；退休族把大房子換成小房子的規劃，可以搭配退休規劃幾歲開始？退休前 15 年清單。

🏞️ 土地增值稅：自用 10％、一生一屋與重購退稅

賣舊屋時還有一筆土地增值稅，以公告現值計算的漲價總數額課稅，一般稅率 20％起（土地稅法第 33 條）。自用住宅用地出售可適用 10％，但有次數限制（土地稅法第 34 條）：

自用住宅優惠	條件重點	先買後賣時
一生一次	都市土地 3 公畝內；出售前 1 年內無營業或出租；本人、配偶或直系親屬設籍（土地稅法第 9 條）	可以用（只要還沒用過）
一生一屋（用過一生一次後）	都市土地 1.5 公畝內；出售時本人、配偶及未成年子女無該自用住宅以外的房屋；持有 6 年以上；設籍且持有自用住宅連續滿 6 年；出售前 5 年內無營業或出租	用不到：賣舊屋時名下已有新屋

所以一生一次已經用掉的人，如果走先買後賣，舊屋的土增稅會回到一般稅率。以前面的例子，漲價總數額 50 萬元，自用 10％是 5 萬元，一般稅率 20％是 10 萬元；金額不大，但漲價越多差越多，而且可以透過下面的重購退稅拿回來。

土增稅重購退稅：比的是公告現值，不是房價

自用住宅用地出售後 2 年內另購自用住宅用地（先買後賣準用），新購土地地價超過「原出售土地地價扣除已繳土增稅」的部分，可在已繳稅額內退還（土地稅法第 35 條）。這裡的地價是兩次移轉計徵土增稅的地價（土地稅法第 36 條），也就是以公告現值申報的移轉現值，不是成交價。換到總價更高的電梯大樓，土地持分的公告現值反而可能比老公寓、透天少，就會退不到。假設舊屋土地出售時的移轉現值 550 萬元：

新屋土地持分的移轉現值	舊屋按自用 10％繳 5 萬元時可退	舊屋按一般 20％繳 10 萬元時可退
700 萬元	5 萬元	10 萬元
545 萬元	0 元	5 萬元
400 萬元	0 元	0 元

其他條件：出售與新購的土地所有權人要是同一人（賣配偶名下的房子、用自己名義買，不能退，和房地合一可用配偶名義不同）；先買後賣的人，購買新屋土地時名下就要已持有自用住宅用地，否則之後才遷入戶籍也不能退（新竹市稅務局 2026/7/19 稅務新聞）；重購的土地 5 年內再移轉或改作其他用途，要追繳原退稅款（土地稅法第 37 條）。財政部也提醒，重購退稅沒有次數限制；還沒用過一生一次的人，若條件都符合，可以先按一般稅率繳、再申請重購退稅，把一生一次留到以後（財政部稅務入口網〈自用住宅重購退稅有妙方〉（114/9/19 更新））。

🏠 持有兩戶期間：房屋稅、地價稅也會變

先買後賣的銜接期名下有兩間房，持有稅也要算進去：

稅目	規定	銜接期要注意
房屋稅	自住住家用 1.2％；本人、配偶及未成年子女全國只有一戶自住、且房屋現值在各縣市訂定的金額以下 1％；自住要本人、配偶或直系親屬設籍且無出租營業；非自住的其他住家用 2％～4.8％，由各縣市訂差別稅率（房屋稅條例第 5 條）	名下變兩戶，單一自住 1％的優惠不再適用；舊屋若全家遷出、沒有人設籍，可能改按非自住稅率
地價稅	自用住宅用地按千分之二，本人、配偶及未成年受扶養親屬以一處為限（土地稅法第 17 條）	兩間房只能有一處適用千分之二，另一處按一般稅率

戶籍要遷哪裡，會同時影響房屋稅、地價稅和前面兩種重購退稅的自住認定。實際怎麼安排，建議過戶前先問所在地稅務局與國稅局。

🧭 怎麼選？先回答這 5 個問題

本文不判斷房價走勢，也不建議何時買房；換屋順序只看自己的資金與時間條件：

問題	比較適合先賣後買	比較適合先買後賣
自有資金夠付第 2 戶 3 成頭期款加交易成本嗎？	不夠，也不想用切結	夠，或願意切結並評估過違約後果
兩筆房貸同時繳，占月收入多少？撐得過 18 個月嗎？	超過自己能接受的比例	撐得住，且有預備金
舊屋好賣嗎？（屋況、區位、同社區成交量）	不確定要多久才賣得掉	有把握在期限內成交
家裡能接受搬兩次、短租 3～6 個月嗎？	可以	不行（小孩學區、長輩、寵物）
舊屋現在有沒有設籍自住？持有多久？	沒有設籍或曾出租：重購退稅用不到，稅負照算	已設籍自住：先買後賣也能扣抵；剛好快跨過 2 年、5 年、6 年門檻時，晚一點賣可能比較省