房貸月付金怎麼算？常見的「本息平均攤還」每月繳固定金額，公式是貸款金額 × 月利率 ×（1＋月利率）期數 ÷［（1＋月利率）期數－1］。房貸月付金是每個月還給銀行的本金加利息。以央行公布 115 年 8 月五大銀行新承做購屋貸款平均利率 2.321％ 計，每貸 100 萬、30 年月付約 3,859 元，1,000 萬約 38,588 元。寬限期結束、利率上升都會讓月付變高，本文用程式算出跳升多少，並用內政部房貸負擔率檢查占收入比。
📌 重點先看
- 本息平均攤還每月固定；以 2.321％、30 年計，每 100 萬月付約 3,859 元（假設情境，利率依個人核貸）
- 本金平均攤還：1,000 萬、30 年，第一個月多繳 8,532 元，但 30 年總利息少約 40 萬
- 寬限期 3 年：前 3 年月付 19,342 元，第 4 年起跳到 41,567 元，總利息多約 27 萬
- 利率升 1 碼（0.25 個百分點），1,000 萬、30 年的月付多約 1,294 元；第 5 年底提前還 100 萬、月付不變，約省 71 萬 利息
- 占收入沒有官方個人上限；內政部 115 年第 1 季全國房貸負擔率 41.46％，臺北市 64.41％
最後更新：2026/10/03
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🧮 房貸月付金怎麼算？本息平均攤還公式與每 100 萬月付表
房貸的還款方式寫在借款契約裡。依金管會〈個人購屋貸款定型化契約應記載事項〉第三點，常見寫法有三種：「依年金法按月攤還本息」（就是本息平均攤還）、「本金按月平均攤還，利息按月計付」（本金平均攤還），以及「前幾年按月付息，之後再依年金法攤還」（有寬限期）。同一點也規定，銀行要提供貸款本息的計算方式與攤還表，簽約前可以先請銀行給一份。
月利率 ＝ 年利率 ÷ 12；期數 ＝ 年數 × 12。每期利息 ＝ 剩餘本金 × 月利率，月付扣掉利息的部分才是還掉的本金。
利率用什麼數字？最常引用的是央行每月公布的「五大銀行（台銀、合庫銀、一銀、華銀、土銀）新承做購屋貸款利率」，依央行〈115 年 8 月五大銀行新承做放款平均利率〉，115 年 8 月是 2.321％。這是五大銀行當月新貸款的加權平均，不是你能拿到的利率；個人利率看銀行對你的收入、信用與擔保品評估。下表用程式算出每貸 100 萬元的月付金，貸多少萬就乘多少倍：
以下為假設情境，不代表未來報酬；貸款金額、利率、收入都是示範用的假設，月付以本息平均攤還（或文中註明的方式）按月計算，實際金額以銀行核貸條件、契約與攤還表為準。
| 年利率 | 20 年 | 30 年 | 40 年 |
|---|---|---|---|
| 2.0％ | 5,059 元 | 3,696 元 | 3,028 元 |
| 2.321％（115/8 五大銀行平均） | 5,212 元 | 3,859 元 | 3,200 元 |
| 2.5％ | 5,299 元 | 3,951 元 | 3,298 元 |
| 3.0％ | 5,546 元 | 4,216 元 | 3,580 元 |
怎麼用這張表：貸 1,000 萬、30 年、2.321％，月付約 38,588 元，30 年總利息約 389 萬。年期從 30 年拉到 40 年，月付會降，但總利息變多；利率從 2％ 到 3％，每 100 萬的 30 年月付多 520 元，貸 1,000 萬就是每月多約 5,198 元。
常聽到的說法是「2,000 萬的房子貸 1,500 萬、30 年，每月大概繳 5 萬 5 到 6 萬」。用程式重算：以 2.321％ 計，月付約 57,882 元，落在這個區間；反推回去，月付 5.5 萬對應的利率約 1.94％、6 萬約 2.59％，所以這個說法隱含的利率大約在 1.9％～2.6％ 之間。貸款金額怎麼來（頭期款、成數、交易成本），以及自備款多少可以買多少錢的房子，在頭期款要多少？可負擔總價試算已經算好，這裡不重複。
⚖️ 本息平均攤還 vs 本金平均攤還：前期多繳多少、總利息差多少
本金平均攤還是每月還一樣多的本金（貸款 ÷ 期數），利息照剩餘本金算，所以月付第一個月最高、之後逐月下降：
同樣貸 1,000 萬、30 年、2.321％，用程式逐月算兩種方式：
以下為假設情境，不代表未來報酬；貸款金額、利率、收入都是示範用的假設，月付以本息平均攤還（或文中註明的方式）按月計算，實際金額以銀行核貸條件、契約與攤還表為準。
| 比較項目 | 本息平均攤還 | 本金平均攤還 | 差別 |
|---|---|---|---|
| 第 1 個月月付 | 38,588 元 | 47,119 元 | 本金攤還多 8,532 元 |
| 第 1 個月裡的利息 | 19,342 元（占 50％） | 19,342 元 | 相同（都是本金 × 月利率） |
| 第 10 年最後一個月月付 | 38,588 元 | 40,726 元 | 本金攤還多 2,138 元 |
| 第 20 年最後一個月月付 | 38,588 元 | 34,279 元 | 本金攤還少 4,309 元 |
| 最後一個月月付 | 38,588 元 | 27,832 元 | 本金攤還少 10,756 元 |
| 繳滿 10 年後本金還剩 | 740 萬 | 667 萬 | 本金攤還少欠 74 萬 |
| 30 年總利息 | 389 萬 | 349 萬 | 本金攤還少付 40 萬 |
幾個讀法：1. 本息攤還前期大多在繳利息，第一個月 38,588 元 裡有 19,342 元 是利息，所以繳了 10 年本金還剩 740 萬；本金攤還同時間只剩 667 萬。2. 本金攤還省的利息，代價是前期現金流：第一個月多繳 8,532 元，要到第 160 期（約第 14 年）月付才開始低於本息攤還。3. 總利息差約 40 萬，這是因為本金還得比較快，不是利率比較低。
| 適合 | 本息平均攤還 | 本金平均攤還 |
|---|---|---|
| 前期現金流 | 剛買房、還要裝潢或育兒，前幾年手頭緊 | 收入穩定、前期付得起較高月付 |
| 預算管理 | 每月固定，容易排預算 | 月付逐月下降，要用第一個月的金額檢查負擔 |
| 總利息 | 較多 | 較少 |
| 之後想提前還款 | 也可以，提前還本金一樣省利息（見後面試算） | 本來就還得快，提前還的空間相對小 |
能不能選本金攤還，要看銀行的產品；政策性的新青安也寫明兩種都可以選，條件見新青安條件與優惠期後月付試算。不確定時，可以選本息攤還，再用多出來的錢不定期提前還本金，效果接近本金攤還，又保留現金彈性。
⏳ 寬限期結束後月付多繳多少？1～5 年寬限期試算
寬限期是貸款前幾年只繳利息、不還本金的期間。寬限期結束後，本金要在剩下的年數內還完，所以月付會比一開始就攤還更高。誰可以有寬限期有規定：依央行 115/9/17 理監事會新聞稿附件，名下已有房屋者的第 1 戶、第 2 戶以上、高價住宅都不得有寬限期，名下沒有房屋的首購族才由銀行核定，細節見第二戶房貸成數與寬限期規定。
下表假設貸 1,000 萬、總年期 30 年（寬限期含在 30 年內）、利率 2.321％ 不變：
以下為假設情境，不代表未來報酬；貸款金額、利率、收入都是示範用的假設，月付以本息平均攤還（或文中註明的方式）按月計算，實際金額以銀行核貸條件、契約與攤還表為準。
| 寬限期 | 寬限期內月付（只繳息） | 寬限期後月付 | 寬限期結束跳升 | 30 年總利息 | 跟不用寬限期比 |
|---|---|---|---|---|---|
| 不用寬限期 | — | 38,588 元 | — | 389 萬 | — |
| 1 年 | 19,342 元 | 39,510 元 | +20,168 元（2.0 倍） | 398 萬 | 多 9 萬；寬限期結束時本金仍是 1,000 萬（不用寬限期此時剩 977 萬） |
| 2 年 | 19,342 元 | 40,501 元 | +21,159 元（2.1 倍） | 407 萬 | 多 18 萬；寬限期結束時本金仍是 1,000 萬（不用寬限期此時剩 953 萬） |
| 3 年 | 19,342 元 | 41,567 元 | +22,226 元（2.1 倍） | 416 萬 | 多 27 萬；寬限期結束時本金仍是 1,000 萬（不用寬限期此時剩 928 萬） |
| 5 年 | 19,342 元 | 43,966 元 | +24,624 元（2.3 倍） | 435 萬 | 多 46 萬；寬限期結束時本金仍是 1,000 萬（不用寬限期此時剩 878 萬） |
重點有三個：1. 跳升的主因是開始還本金，不是利率：3 年寬限期，月付從 19,342 元 跳到 41,567 元，大約是 2.1 倍；5 年寬限期跳到 43,966 元。2. 寬限期結束後的月付比一開始就攤還還高（41,567 元 對 38,588 元），因為本金被擠到比較短的年數裡還。3. 寬限期是延後，不是減少：不用寬限期的人，3 年下來已還掉約 72 萬 本金；用寬限期的人，第 4 年開始時本金還是 1,000 萬。
新青安最長可有 5 年寬限期，而且利率補貼會逐年退場，兩種跳升疊在一起的逐年月付，見新青安優惠期結束後月付試算。
📈 升息降息時月付變多少？利率歷史與半碼、1 碼試算
如果你的房貸是機動利率，契約利率 ＝ 銀行的指標利率（例如主要銀行定儲平均利率）＋ 固定加碼，指標利率變動，你的利率跟著變。依金管會〈個人購屋貸款定型化契約應記載事項〉第四、五點，契約要寫明指標利率是哪一種（也可以約定固定利率），指標利率調整時銀行要在 15 日內通知；晚通知的話，升息時仍按原利率計算，降息時按調降後的利率計算；你也可以要求銀行提供調整後的本息攤還表。
房貸利率這幾年的變化，可以從兩組官方數字看。第一張表是央行重貼現率調整紀錄（央行調升重貼現率，銀行的存放款利率通常會跟著調整），第二張表是央行五大銀行新承做放款金額與利率統計表（115/9/22 發布附表）中的購屋貸款利率：
| 央行重貼現率調整日 | 重貼現率 |
|---|---|
| 2020/3/20 | 1.125％ |
| 2022/3/18 | 1.375％ |
| 2022/6/17 | 1.500％ |
| 2022/9/23 | 1.625％ |
| 2022/12/16 | 1.750％ |
| 2023/3/24 | 1.875％ |
| 2024/3/22 | 2.000％ |
| 期間 | 五大銀行新承做購屋貸款利率 |
|---|---|
| 97 年（2008）全年平均 | 2.754％ |
| 110 年（2021）全年平均 | 1.354％ |
| 111 年 3 月（升息前） | 1.378％ |
| 112 年 1 月 | 1.953％ |
| 113 年 12 月 | 2.224％ |
| 114 年 12 月 | 2.298％ |
| 115 年 8 月（最新） | 2.321％ |
2022 年 3 月起央行 5 次升息，重貼現率從 1.125％ 升到 2023 年 3 月的 1.875％，2024 年 3 月再升到 2％；同期五大銀行新承做購屋貸款利率從 111 年 3 月的 1.378％ 升到 115 年 8 月的 2.321％。假設 2021 年用 1.354％（110 年全年平均）貸 1,000 萬、30 年，月付約 33,816 元；如果第 2 年起利率升到 2.321％（用剩下 29 年重新攤還），月付變成約 38,435 元，每月多 4,619 元。實際上每個人的利率依契約的指標利率與加碼而定，這只是簡化示範。
用現在的利率當基準，1,000 萬、30 年，利率變動多少、月付與總利息差多少（假設利率變動後維持到貸款結束）：
以下為假設情境，不代表未來報酬；貸款金額、利率、收入都是示範用的假設，月付以本息平均攤還（或文中註明的方式）按月計算，實際金額以銀行核貸條件、契約與攤還表為準。
| 年利率 | 月付 | 月付差 | 30 年總利息 | 總利息差 |
|---|---|---|---|---|
| 2.321％（基準） | 38,588 元 | — | 389 萬 | — |
| 2.071％ 降 1 碼（-0.25 個百分點） | 37,318 元 | -1,270 元 | 343 萬 | -46 萬 |
| 2.446％ 升半碼（+0.125） | 39,232 元 | +644 元 | 412 萬 | +23 萬 |
| 2.571％ 升 1 碼（+0.25） | 39,882 元 | +1,294 元 | 436 萬 | +47 萬 |
| 2.821％ 升 0.5 個百分點 | 41,201 元 | +2,613 元 | 483 萬 | +94 萬 |
| 3.321％ 升 1 個百分點 | 43,911 元 | +5,324 元 | 581 萬 | +192 萬 |
簡單記法：在 2％ 多的利率水準，貸 1,000 萬、30 年，利率每升 1 碼，月付多約 1,294 元；升 1 個百分點，月付多約 5,324 元。央行理監事會每季開會決定政策利率，房貸族可以把會後新聞稿當成檢查月付的時間點。本文不預測利率走勢，只建議預算預留升息的空間。
💰 提前還款划算嗎？縮短年限 vs 降低月付省多少利息
提前還款是把一筆錢直接還掉本金。還掉之後有兩種選擇：月付不變、年限縮短，或年限不變、月付降低。下表假設 1,000 萬、30 年、2.321％，在第 5 年底（繳完 60 期）多還 100 萬：
以下為假設情境，不代表未來報酬；貸款金額、利率、收入都是示範用的假設，月付以本息平均攤還（或文中註明的方式）按月計算，實際金額以銀行核貸條件、契約與攤還表為準。
| 做法 | 之後的月付 | 剩下要繳多久 | 剩餘期間總利息 | 省下的利息 |
|---|---|---|---|---|
| 不提前還款 | 38,588 元 | 再繳 25 年（300 期） | 280.0 萬 | — |
| A：年限不變、月付降低 | 34,191 元（少 4,397 元） | 再繳 25 年（300 期） | 248.1 萬 | 31.9 萬 |
| B：月付不變、年限縮短 | 38,588 元 | 再繳約 21 年 4 個月（提早 3 年 8 個月還完） | 208.8 萬 | 71.2 萬 |
讀法：月付不變、縮短年限省得比較多（約 71 萬 對 32 萬），因為本金還得更快；降低月付省得少一些，但每月現金流鬆 4,397 元，適合想降低固定支出的人。換個角度看，提前還 100 萬，第一年少付的利息約 23,210 元，等於這 100 萬賺到房貸利率 2.321％；同一筆錢放五大銀行一年期定存（115 年 8 月牌告 1.70％，依央行重要金融指標（利率）），一年利息約 17,000 元。要不要拿去投資而不還房貸，就是在比「省下的房貸利息」和「不確定的投資報酬」。
提前還款前先確認三件事：
- 有沒有違約金：依金管會〈個人購屋貸款定型化契約應記載事項〉第三點，銀行要提供「無限制清償期間」（隨時可還、不收違約金）與「限制清償期間」兩種方案；選了限制清償期間，撥款後約定的年限內（不得超過 3 年）提前清償要付違約金，計收方式要隨時間、餘額遞減；借款人死亡或重大傷殘須提前清償時，銀行不得收違約金。翻契約或問銀行，看自己簽的是哪一種。
- 緊急預備金還在不在：提前還款的錢拿不回來，還完之後失業或生病，反而要去借利率更高的信貸。先留 3～6 個月的生活費加月付，再談提前還，預備金怎麼抓見每月該存多少錢？緊急預備金與薪水分配。
- 要選縮短年限還是降低月付：有些銀行預設其中一種，還款時要主動說明，並請銀行給新的攤還表。
🏠 房貸占收入多少才安全？內政部房貸負擔率與銀行負債比
先講結論：個人房貸月付占收入多少，沒有官方規定的上限。能查到的官方數字有兩種，一種是衡量整體購屋壓力的統計，一種是限制無擔保借款的規範，都不是「你可以貸多少」的標準。
房貸負擔率是內政部每季公布的購屋壓力指標，依內政部〈115 年第 1 季房價負擔能力指標統計成果〉，算法是以中位數住宅價格、貸款 7 成、20 年本息平均攤還、利率用央行五大銀行新承做購屋貸款利率，算出每月本息，再除以中位數家戶月可支配所得。115 年第 1 季全國是 41.46％。我們用報告裡的數字重算一次：中位數住宅價格 966 萬、貸 7 成、20 年、2.318％，月付約 35,236 元；家戶可支配所得 101.97 萬元，月平均 84,975 元；相除約 41.47％，和官方數字一致。各地差很多（內政部不動產資訊平台〈房價負擔能力統計〉）：
| 縣市 | 房貸負擔率（115 年第 1 季） | 房價所得比 |
|---|---|---|
| 臺北市 | 64.41％ | 14.72 倍 |
| 新北市 | 55.30％ | 12.63 倍 |
| 臺中市 | 49.67％ | 11.35 倍 |
| 高雄市 | 40.90％ | 9.35 倍 |
| 新竹縣 | 40.31％ | 9.21 倍 |
| 臺南市 | 38.33％ | 8.76 倍 |
| 桃園市 | 36.89％ | 8.43 倍 |
| 全國 | 41.46％ | 9.47 倍 |
| 基隆市 | 24.93％ | 5.70 倍 |
內政部報告把各縣市分成「高於 50％」「40％～50％」「30％～40％」「低於 30％」幾組來說明，比例越高，代表房價負擔能力越低。臺北市、新北市在 50％ 以上，只有基隆市與嘉義縣低於 30％。這是「中位數家庭買中位數房子」的平均狀況，你自己的比例要用自己的收入與月付算。
銀行看的負債比：銀行審房貸時，通常會把你所有貸款（房貸、信貸、車貸、卡債分期）的月付加總，除以可認列的月收入，各家標準與收入認定方式不同，依銀行審核。官方有明文的是無擔保債務：依金管會 97/1/7 DBR22 倍說明，信用卡、現金卡與信用貸款等無擔保債務歸戶後的總餘額，除以平均月收入，不宜超過 22 倍（俗稱 DBR22）。這條管的是信貸與卡債，房貸是擔保放款，不在這個倍數裡；但信貸、卡債越多，銀行審房貸時你的負債比也越高。
自己檢查時，可以把月付占家庭月收入的比例分成幾段看。下表用程式反推：月付壓在月收入 30％ 或 40％ 時，以 2.321％、30 年計最多可以貸多少；第四欄是利率多 1 個百分點時，同樣月付能貸的金額：
以下為假設情境，不代表未來報酬；貸款金額、利率、收入都是示範用的假設，月付以本息平均攤還（或文中註明的方式）按月計算，實際金額以銀行核貸條件、契約與攤還表為準。
| 家庭月收入 | 月付占 30％ | 可貸（2.32％） | 可貸（3.32％，壓力測試） | 月付占 40％ | 可貸（2.32％） |
|---|---|---|---|---|---|
| 60,000 元 | 18,000 元 | 466 萬 | 410 萬 | 24,000 元 | 622 萬 |
| 80,000 元 | 24,000 元 | 622 萬 | 547 萬 | 32,000 元 | 829 萬 |
| 100,000 元 | 30,000 元 | 777 萬 | 683 萬 | 40,000 元 | 1,037 萬 |
| 120,000 元 | 36,000 元 | 933 萬 | 820 萬 | 48,000 元 | 1,244 萬 |
| 150,000 元 | 45,000 元 | 1,166 萬 | 1,025 萬 | 60,000 元 | 1,555 萬 |
例如家庭月收入 10 萬、月付壓在 3 萬，以 2.321％ 可以貸約 777 萬；同樣 3 萬月付，利率高 1 個百分點只能貸 683 萬。有人認為月付占收入五成也能接受，那是個人看法：比例越高，留給生活、儲蓄與意外的空間越小，下一節用壓力測試看看會發生什麼事。
🧪 壓力測試：寬限期結束、升息、單薪同時發生撐得住嗎
用一個常見情境：雙薪家庭每人月收 6 萬、合計 12 萬，買 2,000 萬的房子、貸 1,500 萬、30 年，談到 3 年寬限期。把每個情境的月付，分別除以雙薪與單薪（其中一人暫時沒有收入）的月收入：
以下為假設情境，不代表未來報酬；貸款金額、利率、收入都是示範用的假設，月付以本息平均攤還（或文中註明的方式）按月計算，實際金額以銀行核貸條件、契約與攤還表為準。
| 情境 | 月付 | 占雙薪月收 12 萬 | 占單薪月收 6 萬 |
|---|---|---|---|
| 不用寬限期，2.32％ | 57,882 元 | 48.2％（40～50％） | 96.5％（50％ 以上） |
| 寬限期 3 年內（只繳利息） | 29,012 元 | 24.2％（低於 30％） | 48.4％（40～50％） |
| 寬限期結束後（剩 27 年攤還） | 62,351 元 | 52.0％（50％ 以上） | 103.9％（50％ 以上） |
| 寬限期結束＋利率升 0.5 個百分點 | 66,196 元 | 55.2％（50％ 以上） | 110.3％（50％ 以上） |
| 寬限期結束＋利率升 1 個百分點 | 70,174 元 | 58.5％（50％ 以上） | 117.0％（50％ 以上） |
讀法：寬限期內看起來很輕鬆，只占雙薪收入 24.2％；寬限期一結束就跳到 52.0％，再碰上利率升 1 個百分點，會到 58.5％。只剩一份薪水時，寬限期結束後的月付已超過單薪收入（103.9％），這時能撐多久，只看手上的預備金。
所以房貸這種長達二三十年的固定支出，要能用本業薪水支付，而不是靠投資報酬或年終獎金來補。用下面三題自我檢查：
| 檢查 | 怎麼算 | 這個例子 |
|---|---|---|
| 寬限期後＋升 1 個百分點，還在預算內嗎 | 用最高的那個月付除以家庭月收入 | 70,174 元 對 12 萬 → 58.5％ |
| 單薪時能撐幾個月 | 預備金 ÷（月付＋必要生活費－留下來的那份薪水） | 假設生活費 4 萬：每月缺口 42,351 元 |
| 月付是不是全部來自薪水 | 月付、保費、學費等固定支出，加總後是否小於薪資收入 | 不把配息、投資收益算進還款來源 |
✅ 申請房貸前的月付檢查清單
- 先用每 100 萬月付表抓數字：貸款金額 × 表上的月付，再用銀行給的實際利率重算。
- 選還款方式：前期現金流緊選本息攤還；付得起第一個月的高月付，本金攤還總利息較少。
- 寬限期用寬限期後的月付算預算：名下已有房屋或房貸的人依央行規定不得有寬限期（換屋切結另有例外），第一期就是完整月付。
- 加 1 個百分點做壓力測試：機動利率會變，確認契約的指標利率是哪一種、加碼多少。
- 算單薪情境與預備金：雙薪家庭用一份薪水算一次，預備金至少能撐過找工作的時間。
- 看清楚提前清償條款：是無限制清償期間，還是限制清償期間、違約金怎麼算。
- 想好還到幾歲：35 歲貸 30 年會繳到 65 歲，退休後的現金流要一起算，可搭配退休規劃清單：退休前15年要準備什麼。
❓ 常見問題
❓ 房貸1,000萬、30年，每月要繳多少？
❓ 本息平均攤還和本金平均攤還哪個好？
❓ 房貸寬限期結束後月付會多多少？
❓ 房貸占收入多少比較安全？
❓ 提前還房貸划算嗎？
📚 資料來源
資料來源（查詢日 2026/10/03）：房貸利率—央行〈115 年 8 月五大銀行新承做放款平均利率〉（115/9/22 發布，附表含 91 年起購屋貸款利率）；重貼現率—央行重貼現率調整紀錄；存款利率—央行重要金融指標（利率）（五大銀行一年期存款牌告利率，115 年 8 月）；寬限期限制—央行 115/9/17 理監事會新聞稿（115/9/18 起實施）；還款方式、攤還表、利率調整通知、提前清償違約金—金管會〈個人購屋貸款定型化契約應記載事項〉（103/11/12 發布）；無擔保債務 22 倍—金管會 97/1/7 DBR22 倍說明（金管銀（四）字第09600523370號）；房貸負擔率—內政部不動產資訊平台〈房價負擔能力統計〉、內政部〈115 年第 1 季房價負擔能力指標統計成果〉。每 100 萬月付、兩種攤還方式、寬限期、利率變動、提前還款、收入反推與壓力測試，皆為本站程式計算的假設情境，不構成貸款建議；個案條件以承貸銀行核定與契約為準。
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